Tính độc lập và biệt lập về sở hữu được gắn kết hoàn hảo trong một không gian chung của nhà, những dự án tiện nghi có trong cơ cấu sản phẩm căn hộ chung cư đã làm ra nhiều giá trị riêng biệt của căn chung cư. Chính thành ra, căn nhà ở chung cư càng ngày càng gắn bó chặt với đời sống cộng đồng dân cư đô thị và trở nên nhu cầu phổ thông đối với bạn.
Tuy vậy, trên sàn dao dịch có những kế hoạch hùng vốn phát triển nhà ở, mỗi dự án có một số đặc điểm và nhân tố tiện – bất tiện khác. Để có thể chọn lựa được nhà chung cư hợp với nhu cầu sử dụng và bảo đảm đúng với giá trị hùng vốn, người sử dụng cần biết nhiều điều kiện để lựa chọn phía dưới :
Một là: VỊ TRÍ ĐỊA ĐIỂM
Vị trí công trình luôn là điều kiện quan yếu nhất để người sử dụng quyết định lựa chọn điểm đến của người tiêu dùng vì các yếu tố cần quan tâm dưới đây :
1- Về khoảng cách
Khoảng cách từ địa điểm công trình đến khu trọng tâm đô thị được chúng ta chọn lựa căn nhà của người sử dụng, khoảng cách này được xác định theo thời gian chuyển di bằng công cụ xe máy hoặc ôtô.Bình thường, các dự án có khoảng cách di chuyển đến trọng tâm từ dưới 10-15 phút có sức hút mạnh hơn nhiều dự án khác. Thế nhưng, nhân tố khoảng cách không phải là yếu tố quyết định, bởi có một số công trình ở xa trung tâm, tuy vậy có một số tiện lợi nổi trội và giá cả hợp lý vẫn có thể là sự chọn lựa của bạn .
2- Về địa lý và phong thuỷ
Một vài yếu tố địa lý thuận lợi, có phong thuỷ tốt sẽ làm gia tăng giá trị của dự án. Người ta thường tuyển lựa một số vùng đất cao để làm nhà, một số nơi có địa thế “ tiền thủy, hậu sơn ” hoặc gần sông, gần hồ là vùng đất lý tưởng để an cư. Trong điều kiện hiện thời, công tác phát triển tỉnh thành phải làm theo qui hoạch, nên việc khai hoang các nguyên tố thiên nhiên rất hạn chế. Nên, để lựa chọn được các địa điểm có địa thế và phong thuỷ tốt càng trở thành hiếm hoi, nếu có được sẽ là điều may mắn đối với người tiêu dùng .
3- Về cảch quan môi trường
Khi căn hộ của người dân ở xa trọng tâm, người dân có thể khắc phục bằng cách sử dụng phương tiện cơ giới hoặc xếp đặt thời kì hợp lý. Nhưng khi người tiêu dùng sinh sống tại nơi có môi trườngkém như : bị ô nhiễm bởi tiếng ồn, rác thải, bởi mật độ cư dân dày đặt và sự quá tải của hệ thống kỹ thuật hạ tầng thì người tiêu dùng sẽ chẳng thể tự bạn cải thiện được một vài nguyên tố này .
Người sử dụng chọn lọc địa điểm có cảnh quan môi trường tốt từ các nhân tố có sẵn trong tự nhiên và từ kết quả góp vốn của các công trình. Bạn có thể dễ dàng nhận biết nơi chúng ta lựa chọn có phong cảnh xung quanh đẹp hay không đẹp , môi trường sống ở đây tốt hay không tốt. Đó là nhân tố mang lại giá trị lâu dài cần được sự cân nhắc lựa chọn của người sử dụng .
4- Về mối liên can với xung quanh
Một kế hoạch căn ở có ưu thế khi nó có mối quan hệ tương tác với xung quanh. Các dự thảo xung quanh công trình căn ở như: dự án văn hoá, thể thao, thương nghiệp, dài, công viên, căn nhà hàng… có tác dụng tạo nên giá trị cho khu nhà ở. Chính do vậy, khi tuyển lựa căn hộ chung cư, người sử dụng cần coi xét xung quanh khu căn hộ ở này càng một vài công trình có mối quan hệ tương tác với khu căn ở thì càng có nhiều lợi thế và giá trị .
5- Về hệ thống kỹ thuật hạ tầng bên ngoài
Hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kế hoạch cần chú ý bao gồm: đường liên lạc, dự án cấp thoát nước và hệ thống điện. Các kế hoạch kỹ thuật hạ tầng bên ngoài dự án đã được góp vốn đồng bộ, đang được dùng tốt và có một số nhân tố thuận lợi sẽ là điểm ưu tiên số1 khi chọn lựa căn.
Hai là: TIỆN ÍCH CỦA KHU CHUNG CƯ
Giá trị khác nhau biệt của khu chung cư với các loại căn nhà ở khác là ở chỗ có các tiện nghi công cộng trong khu nhà ở. Ngày nay, nhu cầu tiện nghi của nhà ở chung cư được người sử dụng đặc biệt quan tâm, cấp độ tiện ích của khu chung cư khẳng định tiêu chuẩn thành quả và thứ hạng của khu chung cư đó. Mỗi dự án phát triển căn hộ ở được đầu tư các dự thảo tiện lợi khác nhau và cấp độ tiện ích trong các khu căn hộ ở cũng khác nhau do nhiều giới hạn về tổng mức góp vốn, quy mô dự thảo và giá thành tiêu thụ. Giá trị tiện lợi của một khu chung cư được biểu thị qua các yếu tố sau :
1- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật
Trong một khu chung cư, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bao gồm: đường, hè, sân vườn, cấp thoát nước , điện chiếu sáng …phải được đầu tư đồng bộ và hoàn chỉnh. Đây là đề nghị tối thiểu đối với một khu căn nhà ở, thành tích và quy mô của các dự án này chính là điều kiện để người sử dụng lựa chọn .
2- căn hộ để xe
Tùy theo từng loại căn hộ chung cư (chung cư thu nhập thấp, chung cư thương nghiệp, chung cư lớn cấp) có quy mô nhà để xe và chế độ dịch vụ trông giữ xe khác. Nhiều quy định của chủ góp vốn về tiêu chuẩn gửi xe và phí dịch vụ trông giữ xe phải được ban bố trước khi ký kết giao kèo mua bán nhà.
3- Hệ thống an toàn và an ninh
Khi mua căn nhà chung cư, người sử dụng cần yêu cầu chủ dầu tư ban bố rõ về hệ thống thiết bị phòng chống cháy- nổ, các điểm báo động khi có sự cố mất an toàn. Ngoài các thiết bị phòng chống cháy- nổ và máy phát điện ngừa, tuỳ theo cấp độ hùng vốn của các khu chung cư, trong hệ thống an toàn còn trang bị thêm hệ thống quan sát an ninh, hệ thống kiểm soát ra vào khu chung cư.
4- Các kế hoạch tiện ích công cộng
Một khu căn chung cư, nếu không có các tiện lợi công cộng thì xem như chơi được xếp hạng trong dòng sản phẩm căn chung cư. Căn chung cư lớn cấp thường được đầu tư những các dự án tiện ích như : nhà sinh hoạt cộng đồng , nhà tập thể thao, bể bơi, sân chơi trẻ em, công viên và các dự án tiện nghi phục vụ nhu cầu sinh hoạt văn hoá- thể thao khác nhau. Đối với căn chung cư thương mại thông thường thì số lượng các công trình tiện ích ít hơn. Căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp thì chỉ có thể có một vài tiện nghi căn bản. Riêng các chung cư mi ni, việc đầu tư dự thảo tiện ích hầu như rất khó thực hành do hạn chế về mặt bằng và mức đầu tư .
Mặc dầu vậy, trên sàn dao dịch hiện đã xuất hiện những khu chung cư dành cho người thu nhập thấp có một số tiện nghi công cộng, tuy nhiên giá bán bình quân chỉ 8,5 triệu đồng/m2 như khu chung cư Bắc Sơn của Cty CP Xây dựng và Phát triển đầu tư Hải Phòng tại quận Kiến An – Tp. Hải Phòng và Khu chung cư Đăng Xá – Hà Nội của Cty hùng vốn phát triển hạ tầng Viglacera với giá bán bình quân là 10 triệu đồng/m2 . Đây là nhiều công trình tiêu biểu, có thể lấy đó làm hình mẫu để người dân chọn lựa khi có nhu cầu mua nhà thu nhập thấp.
5- Các công trình dịch vụ
Trong các khu chung cư lớn thường được tổ chức các kế hoạch dịch vụ phục vụ nhu cầu đời sống sinh hoạt của cộng đồng dân cư , một số kế hoạch dịch vụ thường có như : dịch vụ ăn uống , mua sắm , vui chơi giải trí và các dịch vụ kinh dinh doanh khác. Hoạt động của các dịch vụ tạo thêm tính tiện nghi cho người dùng chung cư.
Ba là: TIÊU CHUẨN CĂN NHÀ HỘ
nguyên tố trước nhất mà mọi người quan hoài khi tuyển lựa mua căn nhà chung cư thường là giá cả. Trên sàn dao dịch có rất một số mức giá khác nhau, bình thường đơn giá trung bình từ 10- 20triệu đồng/m2, một vài loại căn hộ có giá trên 20triệu đồng/m2 thuộc dòng sản phẩm lớn cấp. Giá cả của sản phẩm căn nhà chung cư không chỉ được cấu thành bởi đơn giá bao lăm tiền một mét vuông và diện tích rộng của nhà, mà còn phải được xem xét đến các nhân tố tiện ích của nhà này sau:
1- Bộ máy tổ chức môi trường của căn hộ có mấy bedroom, mấy phòng vệ sinh, có cửa sổ và ban công không ?
2- Hệ thống kỹ thuật trong căn có bố trí đầy đủ và hợp lý không? Các thiết bị sử dụng trong căn nhà có một vài gì? Các điểm chờ để đấu nối các thiết bị khác nhau có đầy đủ không?
3- tiện nghi bên ngoài căn như chuồng xí rộng hay hẹp? Stairs và thang máy có thuận tiện cho chúng ta sử dụng hay không? nhà có hòm thư báo riêng không?
Thành tích và tính hợp lý của các yếu tố này là điều kiện so sánh để người tiêp dùng tuyển lựa căn của ta . Ngoài các nhân tố trên, khi tuyển lựa căn nhà chung cư người dân thường có nhu cầu tuyển lựa hướng nhà theo phong thuỷ gia trạch. Do đặc điểm căn nhà chung cư thuộc loại căn nhà đa sở hữu, việc xem hướng căn nhà được giới hạn trong phạm vi sử dụng độc lập, nghĩa là trong khuôn khổ căn nhà của người dân. Khi đó, hướng căn nhà được xác định là hướng cửa ra vào của nhà, chứ không phải là hướng ban công hay mặt thoáng của nhà này và càng không phải là hướng cổng của cả tòa căn.
Bốn là: hợp đồng MUA BÁN CĂN NHÀ HỘ
Trong thực tại, nội dung của giao kèo mua bán căn nhà do bên bán xác lập, các qui định trong hợp đồng dù rằng bảo đảm tuân theo pháp luật, tuy nhiên thường là nhằm mục đích bảo vệ lợi quyền của bên bán. Để tránh nhiều rủi ro, người tiêp dùng cần phải coi xét kỹ lưỡng nội dung giao kèo hoặc nhờ tham mưu pháp lý tương trợ trước khi ký kết hiệp đồng. Do thuộc tính đặc thù của sản phẩm căn hộ chung cư nên hàng hóa được giao tế mua bán ở đây không chỉ có nhà, mà còn có các sản phẩm dịch vụ khác kèm theo. Người dân cần quan tâm đến một số nội dung căn nhà bản trong hiệp đồng mua bán căn của ta dưới đây:
1- Các cứ pháp lý
Trong phần đầu của hợp đồng mua bán thường được nêu các căn cứ pháp lý để hai bên mua-bán dựa vào đó mà ký kết. Về nguyên tắc, những cứ này là những văn bản pháp luật đã được công bố và còn hiệu lực thi hành. Một số cứ được nêu trong hợp đồng tuy nhiên chưa được ban bố công khai, người mua có quyền đề nghị bên bán cung cấp đầy đủ thông báo về một vài văn bản này
2- Giá cả và điều kiện thanh toán
Đối với nhiều dự án đã được đầu tư xây dựng xong vớ, việc xác định giá và điều kiện tính sổ rất thuận tiện, bởi sản phẩm đã hoàn thành, người tiêp dùng dễ dàng nhận biết giá trị sản phẩm để quyết định. Riêng đối với nhiều dự thảo đang xây dựng, trong hiệp đồng mua bán cần phải có điều khoản cam kết về thành quả hoàn thiện công trình và phụ lục hiệp đồng trình bày mức độ hoàn thiện của căn. Song song, một số qui định về thời khắc tính sổ phải được gắn liền với tiến độ và kết quả xây dựng kế hoạch.
3- Về quyền lợi và trách nhiệm
Trong giao kèo mua bán phải có điều khoản qui định cụ thể về lợi quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán. Trong đó, đặc biệt để ý đến các qui định về quyền lợi và nghĩa vụ của bên mua, xem như đây là điều kiện để bên mua quyết định sự lựa chọn của người tiêu dùng. Đối với căn chung cư , ngoài quyền sở hữu được qui định theo luật pháp, những nội dung can hệ đến quyền lợi và bổn phận của chủ sử dụng căn nhà cần được xác định rõ trong giao kèo gồm các quyền sau: được dùng chỗ để xe và chi trả phải trả; được sử dụng một số tiện nghi công cộng trong khu chung cư và mức phí phải trả; được lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ về điện thoại, truyền hình, internet; được đề nghị bảo hành, bảo trì công trình; được tự thay đổi, tu bổ hoàn thiện căn hộ và các quyền khác (nếu có).
Năm là: PHÍ QUẢN LÝ
Phí quản lý là khoản chi phí cho các hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư. Hiện nay, trên thị trường căn hộ chung cư có nhiều mức phí điều hành khác tùy thuộc vào quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại chung cư, từng loại căn hộ. Trong khi đó, chi trả điều hành có mối quan hệ gắn kết với giá bán căn và các qui định về quản lý và dùng các khu chung cư này. Chính do vậy, trước khi quyết định mua nhà, người tiêp dùng nên quan tâm đến các nội dung sau đây:
1- Quy định về quản lý và dùng khu chung cư
Bản Quy định về điều hành và dùng khu chung cư do chủ góp vốn xác lập theo các quy định chung của căn hộ nước và theo đề nghị điều hành của từng loại chung cư. Nội dung của bản quy định này liên quan trực tiếp đến lợi quyền và trách nhiệm của người mua. Vậy nên , người sử dụng cần phải đề nghị bên bán cung cấp văn bản Quy định về điều hành và sử dụng khu chung cư trước khi ký kết hợp đồng để có đầy đủ thông tin và làm cơ sở quyết định việc mua căn .
2- mức phí quản lý
Thông thường chi phí quản lý tỷ lệ thuận với giá bán nhà, với căn nhà cao cấp thường có chi phí điều hành cao hơn những so với nhà bình dân cho cùng một loại diện tích. Chính nên chi, với một vài căn giá thấp nhưng lại có chi trả quản lý lớn cần được xem xét kỹ lưỡng về chừng độ hợp lý của chi trả này. Chúng ta cần phải biết trước chi trả điều hành khi mua căn nhà, nếu không sẽ rơi vào tình trạng mua được căn hộ giá thấp, thế nhưng khi về ở mới thấy đắt. Đối với bên bán cũng cần phải ban bố mức phí điều hành khi chào bán căn hộ, có như vậy mới đảm bảo tính minh bạch trong giao tiếp mua và bán.
3- bộ máy tổ chức quản lý
Bình thường, bộ máy tổ chức điều hành của các khu chung cư là Ban quản lý. Thành tích điều hành của Ban điều hành là yếu tố liên hệ trực tiếp đến chi trả quản lý mà người tiêp dùng phải mức phí. Do vậy, khi mua và dùng nhà, người dân chẳng thể bỏ qua việc đánh giá trình độ, năng lực cũng như uy tín của bộ máy tổ chức quản lý. Chọn một bộ máy tổ chức quản lý chuyên nghiệp là yếu tố cơ bản đầu tiên để đảm bảo thành tích quản lý. Đối với một đơn vị quản lý chuyên nghiệp phải có đủ cơ cấu đơn vị điều hành và đơn vị này phải ban bố công khai các thông báo về đơn vị người dân .
Trị giá thành quả của một khu chung cư gắn liền với trị giá thành tích điều hành của đơn vị điều hành và đó cũng chính là một trong những tiêu chí quan yếu để chúng ta quyết định chọn lọc mua chung cu
0 nhận xét:
Đăng nhận xét